Question :

06 octobre 2005

Les causes de la flambée des prix de l’immobilier sont bien connues :

-         La baisse des taux d’intérêt décidée par les banques centrales afin d’éviter une récession économique suite au carnage boursier résultant du krach de l’an 2000 ;

-         Le laxisme des banques. Ces dernières ont accordé des crédits à des emprunteurs ne disposant d’aucun apport personnel, sur des durées de plus en plus longues avec des seuils d’endettement de plus en plus élevés (20% des emprunteurs actuels ont un seuil d’endettement supérieur à 35% de leurs revenus). Augmentation des crédits à taux variable (35% des crédits accordés en 2005 !) et apparition de prêts particulièrement spéculatifs comme les crédits avec remboursement « in fine » (l’emprunteur ne paie pendant la durée de son crédit que les intérêts et ne rembourse le capital emprunté qu’au terme de ce dernier). En solvabilisant artificiellement la majorité des ménages, la demande d’achat de logement a explosé ;

-         La flambée des prix des locations (qui découle elle même de la flambée des prix à l’achat). Le marché de la location suit, historiquement, exactement l’évolution du marché de la vente. Ainsi entre 1995-1997, lors du creux ayant suivi l’éclatement de la bulle de 1991, les locations connurent des durées de vacances sans précédent.

-         L’absence de placements financiers alternatifs attrayant (rendements obligataires très bas liés à la chute des taux d’intérêt, et à l’absence de confiance en la bourse);

-         Une politique gouvernementale « généreuse » en faveur de l’accession à la propriété qui dope encore plus la demande (avantages fiscaux et aides diverses, incitations fiscales à l’investissement locatif etc…) ;

-         La diffusion de « mythes » par les médias et les professionnels de l’immobilier. Exemples : mythe de « l’immobilier valeur refuge qui ne baisse jamais », mythe de l’achat en France de biens immobilier par de riches étrangers (2% des transactions), mythe de la pénurie de logements, mythe du pseudo dynamisme démographique en France, mythe de « l’effet de rattrapage des prix » etc… Pour une étude détaillée de tous ces mythes et de leurs modes de propagation lire l’étude de Jean-Michel POURE disponible à l’adresse suivante : http://www.bulle-immobiliere.org/#sec-etudes.

-         Accessoirement, l’effet du passage à l’euro (en effet, pour ma boulangère, elle n’a payé son appartement que seulement 200 000 euros, ce qui fait «beaucoup moins » que 1 300 000 francs !)

Le comportement moutonnier des agents économiques a par la suite pris le relais provoquant une spirale haussière des prix.

Posté par Roosvelt à 15:24 - Commentaires [4] - Permalien [#]